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昔日地王們,正在默默流淚

來源:易簡財經 瀏覽: 2019-11-22 10:50:15

來源:易簡財經

11月19日,中駿地產以總價59.4億元,拿下廈門兩宗地塊,折合樓面價45103元/平方米,刷出廈門土地價格新高,拿下 “雙料地王”。小編猛地發現,這是2019年里,難得能看到的地王。新地王聲音越發微弱的背后,是老地王們陷進泥潭里,在無聲掙扎。

當年開發商如賭徒一般,賭房價會上漲,調控會放松,央行不會加息......然后哄搶地王。曾經有多瘋狂,如今就有多煎熬,我們一起來回顧下。

南京地王

先看看南京的地王。

2016年5月,葛洲壩以32.8億總價、樓面價4.52萬/㎡拍下南京一宗地塊,成為南京有史以來樓面單價最高的地王項目。一時間,南京房價挺進7萬+的傳言甚囂塵上。

但誰能想到三年過去了,這個被定名為中國府的項目,依舊無法推出市場。根據南京市的限價,河西板塊上限為4.5萬/㎡,比葛洲壩的地價還低了2000塊,如果按照南京市的限價來賣,這個項目必然以血虧告終。

就算等到限價放松,這個項目價格也會高達7萬元/㎡,將刷新南京新高。而今年中國地產市場已經寒冬凌冽,7萬賣給誰?


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廣州地王


在廣州海珠石崗路,有著一塊同樣處境尷尬的地王。

2017年3月,時代中國以樓面地價約5.5萬元/平方米,總價約20.4億元競得廣紙輕工地塊,創下廣州土地市場的最高單價紀錄。

時代中國董事會主席岑釗雄當時曾公開表示,不覺得這塊地買貴了,預計項目會有不錯的回報率。

但嚴峻的事實是,在地塊西面直線距離3公里的廣鋼新城,保利6月份計提了兩個地價超過4萬元/平方米項目的存貨跌價準備;地塊北面2公里處樓面地價4.3萬元/平方米的中冶·逸璟公館,籌備了一年多還未定下開盤時間。 

這個項目的100米處,是正在熱銷的金融街·融御,一直號稱自己在火爆熱銷,一路從期樓都已經賣成了現樓。小編上周末去看了一眼,發現整個售樓處空空蕩蕩。

毫無疑問,這個地王項目將成為時代中國最大的滑鐵盧,加上前不久鬧得沸沸揚揚的“全員賣房”事件,時代無疑進入了它的“水逆期”。

合肥地王

如果說尚未入市的地王項目還能存在幻想,那么已入市的地王恐怕只能是“騎虎難下”了。

2016年,信達地產在土地試產揮金如土,把“地王旋風”刮進了上海、深圳、合肥、杭州、廣州……

最近拿地的合肥包河“地王”于2018年開工,當年下半年開始預售,案名為“翡翠天際”。由于土地成本偏高,項目的銷售均價超過2萬元/平方米,明顯高出周邊同類型的產品和二手房的價格。

公開信息顯示,目前該項目已推出的部分,去化率在50%左右,另有約一半的體量尚未開工。

加上金融手段也愈加嚴厲,隨著樓市調控持續施壓,信達地產的資金渠道也受到很大影響。

盈利和融資雙重受困,為了擺脫“地王”之苦,信達這幾年采取了與融創、濱江等同行企業廣泛合作的形式來為自己“解套”。不過,由于部分企業同樣陷入了發展困境,導致高溢價的項目獲利的前景不那么明朗。

有業界人士分析出,信達地產不以開發運營能力見長,對于地塊品質和合作方的依賴較強。一旦遇上品質不佳的項目,獨立操盤的難度就比較大。所以,出讓項目可看作“止損”的表現。

在他看來,如果資金狀況未能持續改善,不排除信達地產繼續賣項目的可能。

信達如今雖然深陷“地王”泥淖,但畢竟身后還有母公司保駕,那些民企“地王”要面臨的才是真正的龍潭虎穴。

“賭徒”必將受懲

經過30多年的市場沉浮,房地產早已變成巨頭的游戲。有能力從招拍掛市場上摘得“地王”者,更是站在了行業的金字塔尖。然而每一個表面光鮮的“地王”稱號背后,開發商不僅要付出真金白銀的代價,還要經受時間的殘酷折磨。

從今年5月份開始,全國多地修改了土拍規則。這一輪土地競拍規則調整,提高了對房企資金鏈要求,讓他們在高價拍地時,無法進行高負債、高周轉和高杠桿快速擴大規模的操作。變相降低了土地溢價。

而在融資渠道方面,銀行貸款,受制于“四證”限制,約束太多快不了;公司債、資管、私募等融資渠道幾乎又被剿滅殆盡;監管層正針對信托采取第二波強監管,現在唯一的融資通道信托也要徹底關上大門。

以往,當土拍結束時,參與者都會對地王得主報以掌聲,既表示對對方財力的敬佩,也有祝賀之義。如今,地王誕生后的拍賣大廳,通常鴉雀無聲,得主非常低調地簽字離開。所有人都心知肚明,在這個年代,“地王”或許可以打造成扛鼎之作,但更可能是定時炸彈。

但無論何時,賭徒都是不值得同情的,凄涼的結局,早在貪婪之心生起之時寫就。對于中國的地王而言,也是如此。近幾年,粵語地區有一句流行語非常精辟,”條路自己揀,撲街五好哭“。意思是,路是自己選的,摔了,你可別哭。

現在,房子是拿來住的,不是拿來炒的,這一觀念已經深入人心。樓市開始良性調整,時代已經開始懲罰這些哄搶地王的公司,懲罰他們當年利欲熏心的賭徒心理。

來源:易簡財經(ID:ejfinance) 



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